房企的供需拐点

齐兴资产   2022-04-01 本文章114阅读
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本周三A股市场地产板块暴力反弹,房地产指数单日上涨5.55%,地产个股掀起涨停潮。实际上三月的最后两周,房地产指数从底部反弹了27.6%。
股市的大幅反弹是否预示着房地产行业的全面回暖呢?我们觉得未必如此。短期的大幅上涨,一方面是三月中旬的全市场暴跌后的回弹所致,另一方面,今年政策和金融对房地产市场比较友好,与去年的全面收紧形成了鲜明的对比。大概可以理解为“利空出尽是利好”,但绝非延续以往的地产繁荣、房价持续涨的局面。
从整体来看,房地产业实际上走到了一个供需的拐点上,政策的调整也是为了让房企适应地产的新时代和新常态。宏观上,房地产市场在需求总量和市场空间方面接近饱和。需求方面有人口总量、人口结构、城市化率等一些指标,几乎都反映出饱和的迹象。
人口总量方面,出生率一直在下降,总人口达到14亿之后几乎已经见顶。参考发达国家的生育情况,现在放开三胎,鼓励生育等政策的效果也未必理想。
人口结构方面对地产的利空因素是老龄化的加剧。目前中国的老龄化率已经达到20%以上,到了2030年会达到30%以上,往后甚至会达到40-50%。老年人是不怎么需要买房子的,老年人过世之后还会腾出房子来。
除了人口因素以外,城市化率的逐渐“见顶”也是制约房地产长期发展空间的重要因素。2000年的时候,中国的城市化率只有36%,那时候的房地产可以说是方兴未艾,大有可为。经过这么多年如火如荼的造楼,如今中国的城市化率已经达到65%,与欧洲、美国的75%非常接近了。未来10年,城市化率再提高几个点基本上就到头了。到时候房地产就变成存量市场了,每年的更新改造需求大概也就2%。从增量市场走向存量市场,这是所有耐用品的通病,而房产可能是最“耐用”的耐用品。
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说完需求方面在看一下供给的情况。房地产的库存情况不容乐观,库存分两块儿,房企手中未出售的房子和老百姓手中空置的房子。中国房企手中造好的房子,一年以上没有买掉的有6亿平方米。老百姓买了没有住的房子,也就是投资房,占存量房的20%,大概是60亿平方米。
这主要还是与房产的超长耐用属性,投资以及金融属性有关。过去房子一直涨,涨了30多年,即便中途偶尔回调,但不改突破创新高的趋势。这种长期的连续大幅上涨,一方面让人们心理上养成了房子永远涨的信念,另一方面塑造了大家的投资偏好。大量的资金沉淀在房产上,获取了巨额的收益,这部分资金是有惯性的。闲置的房产,过去每年业内涨20%左右,手里有房子没有对外出租、出售的人其实一点儿都不慌。但将来房价上涨的趋势一旦结束,比较好的结局是长时间横盘、微涨。到时候这么多空置房的持有成本就显现出来了。再加上房产买涨不买跌,房价反转的时候库存的大量释放会加剧抛售的趋势。
过去30年房子累计涨20倍,这种长期上涨下,房企也一直在囤房囤地,只要拿到地就能赚钱。卖不掉放着也能增值,所以大家都不怕库存,不怕规模,然后拼命的融资贷款。房企的高杠杆就是这么来的。
去年国家对房地产政策的密集调整并非要打压房企。主要还是房地产的基本面来到拐点,房地产的定位和使命变了,再加上一些房企高杠杆导致的金融风险,国家有必要对此进行一定程度地调整。
未来房子连续大幅上涨的局面应该不会再出现。房企需要改变过去养成的定式思维和经营惯性,把杠杆降下来,投资额也顺应需求变化逐步降下来。然后可以有更健康的财务结构,尽管过去库存和成品货值持续上涨的情况告一段落,房企还是可以向管理和品质要效率,还是有很多发展空间的。
行业供需和政策的拐点结束了房地产的粗放式发展,未来更需要精耕细作,打造品牌。

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