截至2021年9月末，房企美元债存量规模已达2215亿美元（约合1.43万亿元），占中资美元债的24.29%，其中高收益地产美元债占到6成以上。从存量规模来看，规模最大的房企包括中国恒大、佳兆业、融创中国、世茂集团等，其中前三家存量规模均超百亿美元。

房地产企业为什么要借美元债呢，而且还借那么多？因为房地产是一个典型的资本密集型行业，从拿地、规划、建设到销售，经营房地产生意要占用很多资金。房地产企业一般会根据境内境外的情况，如融资利率、汇率等因素选择在境内融资还是境外融资。比如，前几年人民币上涨，境外融资比较便宜，美元债的融资利率在3-5%。

除了融资利率低以外，国内房住不炒政策下，房企在国内融资的渠道也被挤压，IPO、增发等股权融资甚至发行债券、贷款等债权融资都受到限制。很多地产商被迫发美元债融资，美元债一度成为房企融资的“救命稻草”。发美元债筹来的钱主要用途一是以投资的形式进入国内设立项目公司拿地、建房，二是投资于产商的海外项目。

随着房企海外债券规模的扩张，风险也逐渐累积。2020-2022年是房企美元债的偿债高峰期。据统计，2020年地产美元债总到期规模为395.81亿美元，2021年则增长到592.42亿美元，2022年到期规模将达到614.97亿美元的最高点。

最近两年，房地产的政策在不断收紧。自2020年8月份的融资监管“三道红线”，到今年年初的房地产信贷集中度管理、土地集中供应；从对信托等表外融资的大规模整顿，到经营贷的全面清查，一系列降杠杆举措令房企融资渠道大幅收窄。

在需求端，中央及地方政府持续加强对经营贷管制、收紧房贷额度，叠加疫情影响，消费者看房热情与购房需求继续下降。特别是进入2021年下半年，受严格调控政策和市场悲观情绪影响，楼市降温明显，百强房企7至9月单月业绩连续3个月同比下跌，且同比跌幅逐月扩大，三季度大量房企销售业绩同比下滑。房企业绩整体不及预期，出现“增收不增利”的现象，个别企业分化严重。

供给侧融资的收紧和去杠杆，加上需求的放缓，让房企的资金链持续吃紧。三季度房地产销售和投资持续大幅回落，房企销售和资金回笼速度持续下滑至负增长。

一面是债务集中到期、融资渠道收紧，一面是商品房销售下滑、资金回笼不畅，在多重不利因素作用下，房企流动性风险正在加剧。再加上诸如蓝光、华夏幸福、恒大等能级较高的百强房企和千亿房企出现的债务违约及暴雷现象，严重打击了市场的信心，引发了市场对于中国房地产行业的信用忧虑，导致债券价格不稳定。这些因素的叠加是近期地产美元债大幅下跌的主要原因。

美元债是房企的重要融资渠道之一，也是现在开发商最后的救命稻草。眼睁睁看着美元债连日暴跌，再加上土地流拍、新房遇冷、二手房成交量腰斩，开发商资金回笼慢、现金流不足，企业运营开始出现困难，这使本就现金流不够且负债率一直居高不下的房企顿时惊慌无比。市场的恐慌情绪进一步蔓延。

如果楼市政策仍保持收紧状态，那么接下来暴雷的房企也会越来越多。不过近期有看到一些政策放松的迹象，房地产融资、监管方面的政策已经出现明显的松动信号，预计后续全国其他城市也会跟进，尤其是去库存压力和房企经营压力较大的城市，包括非核心的二线城市、部分中西部三四线城市等。

总体上看，政策的适度放松不是为了促进房地产发展，而是为了防止房地产风险的传导。未来的房地产业将降低金融属性，逐步回归制造业和服务民生的属性。竞争力不足和财务健康度不够的房企持续面临业务收缩乃至淘汰出局的命运。

当下房地产行业的深度调整期或许仍将持续，行业格局正在重塑，未来走向尚不明朗。行业的容错空间越来越窄，财务健康者发债越来越受追捧，而高负债的房企则越发陷入困境。