7月中旬，各地零星出现的“停贷”事件成为大家关注的焦点。本月全国有超过150个楼盘的购房者发布停贷告知，声讨开发商违约延期交房。其实“停贷”更准确地说应该是“停供”，是指通过用按揭贷款买了期房的购房者，在开发商没能依合同按期交房时，选择停止向银行还月供。

停贷风波一石激起千层浪，尽管涉及的规模很小，但引发了大家对房企资金链和银行资产安全的担忧。受此消息影响，银行业指数在7月13日-15日的三个交易日连续下跌，从4662点下跌5%至4430点。

那么为什么会发生停贷事件呢？从合同关系上看，是开发商违约延期交房，按理说应该去找开发商麻烦，但购房者却用停供的办法向银行施压，是不是不太合理？

其实购房者也是被逼无奈才用停贷这种激进的方式逼宫银行和地产商。因为停贷会影响个人征信，并且银行可以通过法律手段冻结购房者的工资账户强制还款。不到万不得已，购房者不会轻易这么做。停贷问题的背后是迟迟未能解决且在快速蔓延的出险房企楼盘烂尾问题，以及预售资金监管方面的失位。

自2020年出台房地产业的“三条红线”之后，除了房住不炒的政策定位坚持不动摇之外，房企债务违约，银行信用收紧等冲击房地产的事件不断发生。今年上半年的疫情之后，商品房销售一度受较大影响，房地产业可谓是屋漏偏逢连夜雨。如今各个城市的商品房销售尚未恢复，对经济不确定性的担忧和对楼市的信心不足压制了购房需求。一旦销售出现问题，将是对房地产业最直接的打击。存货去化停滞，回款受阻，还贷、兑付、工程款、保交楼等刚性义务的履约也受到影响，可能引发一系列风险。

这是出现期房停贷现象的背景。但实际上，除了宏观上不景气，停贷现象的发生既有地产商的责任，也有部分银行的责任。在商品房预售制度中，购房者是其中最弱势的群体。商品房预售制度最早从香港传到大陆，俗称“卖楼花”，开发商可以从购房者手中先收钱然后用于开发楼盘。这即使不算“空手套白狼”，也算大大减轻了开发商的资金成本和负债压力。在商品房供不应求的时代这是常见的做法。

理论上预售资金应该是专款专用的，定向用来建造合同约定的商品房。但实践中，地产商为了增厚利润，往往在资金腾挪上做文章。房地产开发在所有行业中几乎是最依赖资金的，地产商普遍患有资金饥渴症。因为地产商的融资成本比较高，很多是10%，甚至更高，他们会想尽一切提高资金的利用效率。具体的做法有高杠杆、高周转，把现金流绷紧，根据各楼盘的开发和销售进度，来整体调剂资金。“十个锅八个盖”是常见现象，哪个告急就先盖哪个。预收款专款专用的限制经常被突破。这在楼市正常运行的年份是没有问题的，但在监管收紧叠加疫情的时候，很容易出现交房和兑付方面的问题。

按理说银行应该对预收款的专款专用进行监管，但实践中因为规则不够明确，会出现一些被挪用的情况。尽管从合约上看，按揭贷款合同是银行和购房者签订的，不直接涉及地产商，但实际上地产商与银行之间的联系更为紧密。如果地产商遇到资金困难，然后一再向银行提要求，银行可能就会放松一些监管。

不管怎么说，“停贷”的购房者们并不是真要违约，他们只是在走投无路的情况下以此保卫自己的权利。大家只是希望拿到自己的房子，并非不想还贷。房子是大多数人一生中最重要的资产和最重要的投资，付了首付和背上贷款之后，面对“表演式复工”和实质性烂尾，任谁心里也不是滋味。保交楼的问题涉及民生，需要地产商、银行和监管部门都予以重视，尽可能协调解决。

从规模上来说，停贷事件的影响很小，相信很快会得到妥善的解决。但从心理上来说，这件事对大家的冲击不小。烂尾楼给城市烙下一个疤，这也可能成为30年来楼市供需关系的一个转折。经此一事，估计以后期房的销售会大受影响。事实上，已经有地方要求开发商新拿地的条件中有“现房销售”的要求。供需关系一旦改变，期房大概会退出历史舞台，现房现售，对地产商的资金链要求高了一点，但对购房者的保障多了一些。