房地产既是财富的蓄水池，也是拉动经济增长的重要力量。房子是多数居民主要财富的持有形式。房地产业是国民经济的主要产业之一，房地产开发业带动上下游的建材、建筑、装修、家居、家电等一些列产业，产业链条长，参与主体多。房地产业还为地方政府贡献大量的土地财政收入，为银行带来大量优质贷款。

新世纪以来房地产业的大发展与我国城镇化水平不断提高，居民收入和生活水平不断提高密不可分。然而就是这样一个体量庞大、举足轻重的产业在2021-2022的两年里遭遇了前所未有的流动性危机。

疫情影响了居民收入，让大家变得更谨慎，居民部门主动降杠杆。房屋需求端的收缩造成房企去化困难。但多年狂飙突进的市场让房企养成了高杠杆、高周转的运营模式，这种模式在需求收缩的时候容错率很低。为了防范化解房地产相关的金融风险隐患，政策方面在此时又出台了三红线两集中等规范措施，房企被迫降杠杆，开始收缩。

本轮房地产危机可以概括为高杠杆运行的房企同时遇上了三道红线+房子突然卖不动。

一个行业在降杠杆的时候，最需要的是繁荣的经济环境和稳定的市场需求，以利于手中的存货去化，实现软着陆，这个叫做一边堵一边疏。去杠杆最怕遇到需求收缩，这将在需求端和融资端两个层面的压力，两头都堵，结果难免暴雷。

举个简单的例子，比如你去做生意，只有1万块钱本金，但因为看好业务前景，又借了9万块钱。用1万本金做了10万的生意。果然如你所料，市场火爆异常，你在十几年里一直重复着这种一本万利的生意模式，感觉自己赢麻了。

忽然有一天监管说你杠杆率太高了，金融风险不可控，限你在三年之内降杠杆，以后一万本金最多只能做两万块的生意。

你需要做什么呢？赶紧把手上10万块的货出掉，然后把该还的钱还了，以后就用1万块本金加1万块借款，只做2万规模的生意。

这时候你最怕什么呢？最怕货卖不掉砸在自己手里，因为那9成的负债都是要吃利息的。尽管货停在你手里，计算利息的表却不会暂停，你每多等待一天，需要还的债就多一些。

比货砸在手里卖不出去更可怕的是：货降价了还卖不出去。

因为前者只是流动性危机，实在不行还可以拿货物抵债，东西不贬值，债权人也愿意拿。后者容易造成资不抵债，连带着把债权人一块拖下水，银行坏账率上升，引发金融风险。

到目前为止，还只是流动性危机，楼市价格下行幅度很小。我们希望把危机控制住，尽快让需求端恢复。存货能去化，负债能还上，银行资产就不会恶化。

房价最好的情况是维持现有水平不变，等待较长时间，通过经济体量增长和居民收入水平的增长，让房价显得不再那么贵。这个叫软着陆。如果房价大幅下降的话，那就是硬着陆了，对经济冲击比较大，大家都不愿意看到。

如今政策回调，融资端的贷款、发债、股权“三箭齐发”，需求端限购限贷政策极限松绑，按揭利率将降至历史低位，就是为了让需求端恢复。

说回我们今天的主题，那今年该不该买房呢？

我的观点是，刚需和改善型需求应该买。这类购房者本来就是居住需要，涨了也不会卖，跌了也不会断供，因此无需过多考虑房价的涨跌。买了的人不必担心房子下跌，还在观望的人不也应抱着等房价跌了再抄底的心态，因为楼市软着陆是大概率事件。

此外，无论是居住需求还是投资需求，都不应对房价上涨有过多期待。过去20年里，全国房价平均上涨了5倍，北上深的房价上涨了10倍。这个涨幅足以跑赢同期绝大多数其他类别的资产。

然而和其他资产一样，长期中，房子的增值速度应该与经济体整体的发展速度相一致。理性的投资者不应期待未来20年房价仍有过去那般的涨速。更保守一些的看法会认为过去繁荣的楼市让房价一定程度上有所透支，未来投资房产的收益预期应该调低才对。

总之，房住不炒的定位是非常准确、非常有道理的，房地产的下半场更应如此。