本周四晚间，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》（“首付比通知”）和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（“存量房贷利率通知”）两大重磅政策，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行。

“首付比通知”确认，将首套房商业贷款最低比例首付调整为20%，二套房商贷首付比例统一为不低于30%；同时二套房商业贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率上浮20个基点。

先说首付比。此次统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和“不限购”城市。也就是说，对于仍执行限购的城市来说，首套及二套房商贷比例下限将由此前的30%、40%下调至20%和30%。这只是放低了下限，各地可根据自身情况在不突破此下限的前提下执行。不过鉴于当前购房需求疲软的情况，预计除部分一线城市，其他城市的首付比不会高于此下限。

再说二套房贷利率的下降程度，在2022年5月，首套房商贷利率下限已降至5年期以上LPR-20BP，但二套房始终保持5年期以上LPR+60BP。因此，这次政策执行后相当于对二套房商贷利率下调了40个基点，至LPR+20BP。

再说“还贷一族”最关心的存量房贷下降情况。“存量房贷利率通知”确认存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人，可以向房贷银行提出申请，以新的房贷来置换原来的房贷。“具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”。

这里值得注意的是，存量房贷利率下调的参考锚点是原贷款发放当时的LPR，而不是现在的LPR。那等于说，利率还是没有跟随市场变化。在当前利率大幅下降的背景下，存量房贷人只能困在往期高利率的浮动范围内，尝试往低一档调。还得自己申请，并且还要看与银行协商的情况。那就有点鸡肋的意思了。

根据调查数据，8月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，而2022年以来存量房贷利率随5年期以上LPR仅下调了45个基点。在新发放贷款利率与存量贷款利率差距拉大的情况下，如果存量贷款利率无法跟进，大家还是有动力提前还贷。如果有人使用经营贷、消费贷替换按揭贷款，加大期限错配风险的压力还是比较大的。

今年以来这么多楼市松绑政策，看起来让人眼花缭乱。无论是降首付、降利息还是此前出的“认房不认贷”，其实概括起来思路都是同一个，那就是“降低购房门槛，让更多人有资格买房，从而增加有效需求”。

7月的会议已经说了，当前房地产的供需情况发生重大变化，意思就是很多地方供需关系逆转，出现供大于求的情况。像降低首付比、认房不认贷这类的政策，能把原本有购房意愿，但财力有限，首付款还差一丢丢的这种购房需求释放出来。

预计由于新增有效需求的释放，短期内新房、二手房的刚需及改善性需求会释放一波。各大房地产商对政策利好的反应非常积极，连夜开会安排营销方案，准备借政策东风多卖一些。不过目前的市场信心和预期与过去几年已经不可同日而语。即便新政落地后，可以释放出一批需求，带动一波市场成交，但行情能持续多久，能否带动产销，让产业链恢复顺畅运转，还是一个未知数。

从整个经济角度讲，我们非常希望房地产供需能重新匹配上，让债务和流动性的困局得解。但一方面要恢复经济、化解风险，另一方面，也要充分尊重市场规律，短期治标是为了长期治本。

长期中，地产的供给与需求应当匹配，房企、家庭的杠杆水平应当与其资产和创收能力相匹配，各地的房价应当与其产业发展水平和居民收入水平相匹配。与其为“软着陆还是硬着陆”焦头烂额，不如一直走在陆地上，脚踏实地，行稳致远。

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