房地产税再一次成为公众关注的热点话题。本周一，十四届人大常委会公布了立法规划，即在5年任期内需要制定和修订的法律名单。其中包含两类项目，第一类是条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案，共79件，如不动产登记法、金融稳定法等；第二类是需要抓紧工作、条件成熟时提请审议的法律草案，共51件，如电信法、交通运输法等。这两类法律草案名单里，少了房地产税的身影。

自房地产税的立法工作开展以来，尽管并未最终落地成文，但其一直被视为房地产调控政策工具箱中的一个工具，每一步进展都牵动人心。2013年，中国共产党十八届三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革，此后，在2015年公布的《十二届全国人大常委会立法规划》、2018年公布的《十三届全国人大常委会立法规划》中，房地产税法都被列入第一类项目中，即条件比较成熟、任期内拟提请审议，提请审议机关或牵头起草单位均为全国人大常委会预算工作委员会和财政部。

房地产税修订没有出现在这次立法规划中。那么也就意味着未来五年，房地产税极大概率仍然在上海和重庆试点之中，不会出现全国性的推广和征收。悬在房地产头上的达摩克利斯之剑暂时的解除了。但这个消息对当前的房地产市场并没有产生很大影响，推迟房产税已经包含在市场的预期之中。因为现阶段真正的刚需买房人并不在意房产税，而非居住需求的炒房客在供需逆转的预期中已逐渐偃旗息鼓。

征收房地产税是成熟经济体的普遍做法。房地产税法，内容也好理解，那就是假如持有房地产，那么每年都可能需要交税，对居民自住的房产通常有一定减免。在美国低收入人群可以不交税，但其他人群每年要交1%。日本的房产税平均为1.4%，收取区间在0.3%~3%之间。新加坡的房产税是按照房屋价值累计加税的，最高可以收到23%。

当前我国只有上海和重庆试点征收房地产税。这个试点始于2011年，已经试点十余年。上海市扣掉每人平均60平方米的居住面积之后，多出来的居住面积需要缴税，适用税率为0.6%。重庆市针对高档住宅进行征税，当然也对第2套房产进行征税，适用税率从0.5%~1.2%。

暂缓房地产税立法，很大程度上是不得已而为之。房产税的推行应该在房地产市场景气繁荣的阶段，这样市场有消化能力。过去十来年，我们连续用房地产拉经济，不忍心半路打落它，迟迟不出台房地产税。

其实在这期间我们有很好的机会推广房产税。2016-2018年房价大涨，常规的调控政策没能够阻止热点城市房价上涨的势头。直到2020年后三道红线、信贷全面收紧叠加疫情冲击，才完全阻止了房价上涨的局面。假如在2017年左右出台的政策不是限购限贷限售，而是趁行情火热直接出其不意的实行房产税，彼时国内、国际的经济形势也比较稳定，房产税容易平稳落地。

而如今的情况已大不相同，当房价已经处于高位，城镇化率接近成熟水平，人口和经济增速的长期缓慢下行趋势已经确立。疫情之后的经济复苏一波三折，国内国际的局势更为复杂，房地产行业深陷流动性危机和去化难的困境之中，居民收入增速放缓，对未来的预期和风险偏好都发生逆转。

当前确实不是推广房产税的好时机。但我们面临的困难不止一面，经济是一个循环体，环环相扣。过去土地财政是地方运转和发展的重要收入来源。如今房地产开发体量进入拐点，开始下行，地方收入中，土地出让的贡献力度将逐渐下降。土地一级市场的下行拐点不难判断，但由此出现的财政收入缺口如何来补？很自然的，接力棒应该交给规模已经很庞大的存量房。对持有资产征税本就有法理依据，只不过碍于眼前的复杂情况，经济和房地产业需要一些时间消化包袱，平稳过渡。

估计下次推进房产税的时候，房地产业已经进入供需平衡的新稳态，经济增长新动能和新支柱产业已经确立，大家的预期、信心和风险偏好也已经恢复。这或许是几年之后的情况吧。

【免责声明】

本文件所有内容（包括但不限于观点、结论、建议等）仅供参考，不代表任何确定性的判断，您仍应根据您的独立判断做出您的投资决策。投资有风险，选择需谨慎。深圳齐兴资产管理有限公司(以下简称“本公司”)不对因使用本文件而产生的任何后果承担法律责任。本文件包含前瞻性的预测，任何非对过往历史事实的陈述均为前瞻性的预测，本公司并不保证完全准确或未来不发生变化。本报告的信息来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息及建议不会发生任何变更，本公司已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论及建议仅供参考，不代表任何确定性的判断。

本报告相关知识产权归本公司所有，未经本公司许可，任何个人或组织，均不得将本报告内容以转载、复制、编辑、上传或发布等任何形式使用于任何场合。如引用或刊发需注明出处为“齐兴资产”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究侵权者法律责任之权利。任何机构或个人使用本文件均视为同意以上声明。

本报告所载的信息、材料及结论只提供参考，不构成投资建议，也不适用于个别投资者特殊的投资目标、财务状况或需要。投资者应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。