继央行行长易纲在十月底会议上提到“保持房地产融资平稳有序”之后，本周二银行间市场交易商协会发文称“会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资”。周三中债信用增进公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，用实际行动支持民营房企发债融资。

监管层面各种助力流动性的举措不断出台，结合今年下半年各地地方政府针对当地楼市的纾困政策，预计当前房地产行业的流动性困境有望得到缓解。

话说本轮房地产行业的流动性问题的发展和蔓延一再超出大家的预估。2020年监管出台“三道红线”、“两集中”、涉房贷款“两个上限”等供给侧改革措施。供给侧的去杠杆措施为的是降低房地产行业的金融风险，让行业规范、有序发展。政策是很好的，也是非常必要的，不过去杠杆的过程可能需要相对强劲一点的宏观经济来消化冲击。但新冠疫情的爆发和这两年宏观经济的变化都让容错空间变得更小。

原本以为疫情只是影响阶段性的销售，但当经济增速下滑，改变了人们的预期之后，事情就变的棘手了。新房开始卖不出去，流动性的问题愈演愈烈，从个别高风险房企债务违约到民营房企大量出现违约，再到期房烂尾、购房者停供。

民营房企的信用一路滑坡，陷入恶性循环。原本以为适当的增信及缓和措施能让房企信用恢复，但市场似乎不买账。之前中债增信对房企提供担保性发债，结果是，有担保的债好发，市场也认，但无担保的债更加无人问津。房企的信用还是没恢复，正常的融资渠道仍未畅通。也有房企在流动性紧张的情况下仍努力筹措资金兑付到期债务的本息，维持自身信用以便后续能继续正常的融资。但实际情况是，市场对努力履约不爆雷的房企也没有给予更多信任，后续的融资仍然受阻。

可见流动性风险一旦演变成信任危机，局势就更难改变。基于房地产生意的特点，要想解决当前的困境，必须做好两点，一是让新房销售恢复正常，二是让房企的正常融资需求能够被满足。

房地产是一项关于储蓄和负债的活动。有人想要房子，就必需要有人储蓄。没有储蓄就没有房子，也没有房地产业。储蓄的人为买房的人提供融资，买房的人从储蓄的人那里获得融资，确认房贷负债并为此支付利息。通常是通过银行的吸储和放贷将储蓄人和买房人连接起来的。这里也包含自有资金全款买房的情况，全款买房其实就是用自己的储蓄给自己融资，如果这钱不用于买房而是买债券等其他资产也会有利息收入，这是一个机会成本的问题。

房地产开发企业也是一样，运营的也是储蓄和负债。房企通过一部分自有资金，撬动一些杠杆资金来进行房地产开发活动。前融、非标、开发贷、预售资金等都是房企为了推进开发这项活动而进行的融资。房企经过拿地、设计、建设安装、销售等过程完成房地产的开发，获取开发活动的报酬和在开发期间承担资金成本和货值风险的相应报酬。等到房子卖给购房者，这个负债就从房企身上转移到了购房者身上，于是企业杠杆变成了居民杠杆。

所以说，房地产业是一个“负债接力”的活动。解决房地产流动性困境必须把接力的上一棒和下一棒都安排好。下一棒的居民端需要通过各地的促进购房举措来疏通，比如放松限购、降低首付比例、降低房贷利率、提供补助甚至适当的降价。上一棒的房企端则要满足房企的合理融资需求，让房企正常的贷款、发债等融资都能开展，房屋开发活动不至停滞。

相信这次在中央和地方监管层、融资和销售层面的政策的共同发力下，本轮房地产的流动性困境有望得到缓解，房子从企业杠杆到居民杠杆的接力过程将会恢复。