16条措施助力房地产走出流动性危机

齐兴资产   2022-11-18 本文章133阅读
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11月以来一系列针对房地产企业,特别是民营房企融资方面的政策措施密集发布。上周五,央行和银保监会下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,市场将之称为“16条房地产融资新政”。该16条措施对保交楼配套融资、房地产风险分类处置和激活房地产市场等多个方面提出支持意见。

本周一,央行、银保监会、住建部联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,该通知指出,监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后,房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。

政策、措施的密集出台,显示出监管层对保障房地产业平稳健康发展的决心。尽管当前市场仍不认为这是行业整反转的信号,但这些政策让市场看到了监管层对风险容忍的底线。监管层不希望房地产风险持续蔓延和外溢。这一系列政策并非挤牙膏式的小修小补,而是有系统性和完整性,针对房地产开发过程的关键结点对症下药。这些融资方面的托底措施是为了避免房地产风险进一步扩大化,波及其他未出险房企及上下游产业链条。

我们在上一篇也说到,房地产行业是关于储蓄和负债的生意。对房企来说如何安排自的负债,采用什么样的财务结构,是对风险和收益的平衡。杠杆高一点、现金流紧一点有利于增厚利润,但风险更高,容错空间更小。低杠杆和留有余量的现金流会降低房企利润,但能大幅增强抗风险能力。

无论杠杆高低,房地产行业必须有一个畅通的供需链条才能完成周转。只有终端销售畅通,企业杠杆才能顺利转为居民杠杆,房企才能完成各项经营义务和金融义务的履约,风险才不至于从房企传导到其它主体。

我们这一年所看到的情况是在疫情和经济疲弱的拖累下房子的终端需求阶段性下滑。在高杠杆房企爆雷出险后,金融机构为了降低自身风险对地产行业的信用开始收紧,甚至出现抽贷等“挤兑”现象。终端需求不振的情况下,再迭加融资撤离,监管收紧,对房企来说是雪上加霜。这让一些原本杠杆不高,经营秩序良好的房企也开始出现流动性危机、爆雷违约。

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在公开发债、信托和开发贷普遍缺失的情况下,销售回款是房企唯一的资金来源。而销售下滑的趋势未能止住,预售资金监管又收紧了,回了款也无法提取。今年下半年多数民营房企的大部分预售资金停留在项目层面,无法回流到集团用来偿债和补充流动性,这也是房企出险的原因之一。今年以来,很多民营房企暂停了投资,最大限度减少支出,但仍然无法避免出险,根源就是销售回款减少,偿债支出增加,导致失血过多。

这次出台的16条新政可以说是非常及时和有针对性的。比如,对涉房贷款风险进行分类管理,降低了银行坏账考核的压力。此前的开发贷和流动资金贷款,银行面临着极大的收回压力,如果出现大量展期的情况,银行的关注类和不良类贷款会在短期内大幅上升。16条明确指出,开发贷在半年内到期的可多展期一年,可以不调整贷款分类。如此一来,银行对房企“抽贷”的行为能有所缓解。

另外,解决房企的流动性风险不仅要停止“抽贷”,还要根据情况注入增量流动性。而当前保交楼的项目主体多为出险房企,对其提供增量贷款不符合银行的风控要求。这种情况下,保交楼项目很难被盘活。16条对“资能抵债”和资不抵债两类项目的配套融资,均给出了具体指导意见,为银行对保交楼项目融资提供了合规依据。

提供开发贷的银行本身就有盘活项目的动机,只是碍于合规要不说无法行动。按照16条,为保交楼项目提供配套融资,具备优先受偿权,不仅可以解决保交楼,也有助于银行收回开发贷。这为开发贷银行向项目提供增量融资扫清了障碍。即使是资不抵债的项目,也可以在同一省份内不同的项目以盈补缺,多个项目调剂解决。

我们相信,在这些有力措施的作用下,房地产的流动性危机能得到解决。但现在说行业回暖仍言之过早。房地产业根本供需秩序的恢复仍有赖于购房需求的恢复。这些流动性支持措施为市场复苏争取了时间和空间。



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